Sinds 1 januari 2004 is de bijleenregeling van kracht. Het doel van deze regeling is om huiseigenaren te stimuleren om bij een verhuizing de overwaarde van hun huis te gebruiken voor de financiering van hun nieuwe woning.
Voorbeeldsituaties
Kies hieronder de situatie die op jou van toepassing is. Staat jouw situatie niet vermeld of wil je een vrijblijvend advies met betrekking tot je plannen? Neem dan contact op met de adviseur van De Hypotheker.
1. Verhuizen naar een duurdere woning
Jan en Annie bezitten een eigen woning met een verkoopwaarde van € 200.000. Op deze woning rust een hypotheek van € 140.000. Zij overwegen de aankoop van een nieuwe woning, koopsom € 365.000 k.k.. Voor de aankoop van de woning is (inclusief kosten) een bedrag benodigd van € 400.000.
Om te beginnen moet het vervreemdingsaldo worden bepaald. Dat gebeurt als volgt: verkoopopbrengst (€ 200.000) minus kosten (€ 2.000) minus resterende hypotheekschuld (€ 140.000). Dit levert een vervreemdingssaldo op van € 58.000.
Vervolgens wordt het maximaal aftrekbare leningdeel bepaald: de aankoopprijs inclusief kosten (€ 400.000) minus het vervreemdingssaldo (€ 58.000). Het maximale bedrag waarover de rente afgetrokken mag worden is dus € 342.000. Het is fiscaal gezien absoluut niet verboden om een hogere hypotheek dan dit bedrag af te sluiten, het meerdere wordt echter gezien als een Box III-schuld en is daarom niet aftrekbaar.
2. Verhuizen naar een goedkopere woning
Bas verruilt zijn huidige woning (€ 285.000) voor een goedkopere koopwoning (€ 220.000 k.k.). Voor de aankoop van deze nieuwe woning is (inclusief kosten) een bedrag benodigd van € 241.000. Zijn resterende hypotheekschuld bedraagt op dit moment € 160.000.
Volgens de methodiek van de bijleenregeling wordt eerst het vervreemdingssaldo bepaald: verkoopopbrengst (€ 285.000) minus kosten (€ 2.000) minus resterende hypotheekschuld (€ 160.000). Theoretisch zou deze € 123.000 gebruikt moeten worden bij de financiering van de nieuwe woning.
Er is echter sprake van een verhuizing naar een goedkopere woning. Het maximaal aftrekbare leningdeel is daarom gelijk aan de bestaande hypotheekschuld van € 160.000. Bas gebruikt nu dus € 81.000 van de overwaarde voor financiering van zijn nieuwe woning.
Het bedrag dat Bas nu niet investeert in zijn nieuwe woning (€ 42.000) wordt toegevoegd aan zijn eigenwoningreserve. Gaat hij in de toekomst weer verhuizen dan moet hij dit bedrag plus het dan behaalde vervreemdingssaldo gebruiken bij de financiering van zijn nieuwe woning.
3. Nieuwe woning gekocht; oude woning nog te koop
Mark en Annelies hebben een woning gekocht voor € 300.000 (inclusief kosten); hun oude woning staat nog te koop. Omdat de oude woning nog niet is verkocht hebben ze de nieuwe woning volledig gefinancierd (€ 300.000). Op de oude woning rust nog een hypotheek van € 120.000. De rente voor deze lopende hypotheek blijft tot de datum van verkoop van de oude woning aftrekbaar, voor een maximale periode van twee jaar.
Na een jaar wordt de oude woning verkocht. Het vervreemdingssaldo bedraagt dan: de verkoopopbrengst (€ 200.000) minus verkoopkosten (€ 2.000) minus de resterende hypotheekschuld op de oude woning (€ 120.000). Dit levert een vervreemdingssaldo op van € 78.000.
Het aftrekbare leningdeel wordt na de verkoop van de oude woning opnieuw bepaald: de bestaande hypotheekschuld (€ 300.000) minus het vervreemdingssaldo (€ 78.000). Dit is € 222.000. De rente over dit bedrag mag worden aftrokken. De rest wordt gezien als Box III-schuld en is niet aftrekbaar.
Let op:
Wanneer je een nieuwe woning koopt is het aan te raden eerst advies in te winnen bij een hypotheekadviseur. Hij kan je meer vertellen over hoeje de financiering in dat geval optimaal kan vormgeven. Een verkeerde constructie kan je in de toekomst namelijk veel geld kosten.
Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek is ooit ingevoerd om het eigenwoningbezit te bevorderen. Als je geld leent voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning, dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Veel mensen probeerden maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Bij een verhuizing werd de nieuwe woning volledig gefinancierd. De eventuele overwaarde van de oude woning werd dan voor andere zaken gebruikt. Om dit gedrag te ontmoedigen, is de bijleenregeling in het leven geroepen. Het is de bedoeling dat je bij een verhuizing de overwaarde van je oude huis gebruikt voor de aanschaf van je nieuwe woning.
Overwaarde
De winst op de verkoop van je woning wordt door de Belastingdienst als volgt berekend. Van de opbrengst van het huis worden de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld afgetrokken. De hypotheekschuld is in dit geval een schuld waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is, de zogenaamde Box I lening. Bij verkoopkosten moet je denken aan bijvoorbeeld de makelaarskosten. Het resultaat van deze berekening wordt door de Belastingdienst "vervreemdingssaldo" genoemd.
Vervreemdingssaldo
Je wordt geacht het vervreemdingssaldo te gebruiken bij de aankoop van je nieuwe woning. Het nieuwe hypotheekbedrag is dan: de aankoopprijs plus de kosten van de nieuwe woning, verminderd met het vervreemdingssaldo. Natuurlijk ben je vrij om een volledige hypotheek te nemen op de nieuwe woning. Maar dan heb je wel een hypotheek, waarvan de rente voor een deel niet aftrekbaar is. Namelijk de hypotheekrente over een bedrag ter grootte van het vervreemdingssaldo. Het gedeeltelijk niet-aftrekbaar zijn de rente kan gevolgen hebben voor de hoogte van de maximaal af te sluiten hypotheek. Dit is een belangrijk aspect, onze adviseurs kunnen hier meer over vertellen.
Starter of doorstromer
Voor starters is de situatie niet veranderd. Een starter mag een maximale hypotheek afsluiten voor het aankoopbedrag en alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de makelaarskosten. De rente over deze lening is volledig fiscaal aftrekbaar. Doorstromers hebben wel te maken met de bijleenregeling. Ook mensen die hun relatie beëindigen en worden uitgekocht door hun partner én mensen die hun woning gaan verhuren merken de gevolgen van de bijleenregeling. In al deze gevallen is het mogelijk dat er een vervreemdingsaldo ontstaat.
Ga je kleiner wonen of huren?
Verhuis je regelmatig, dan kan er een aantal keren een vervreemdingssaldo ontstaan. De fiscus telt deze bij elkaar op en noemt dit de eigenwoningreserve. Deze reserve blijft vijf jaar geldig. Heb je bijvoorbeeld bij twee achtereenvolgende verhuizingen € 30.000,- winst gemaakt, dan mag je de hypotheekrente over dit bedrag fiscaal niet aftrekken. Wil je dit omzeilen, dan zou je vijf jaar moeten huren. Na vijf jaar vervalt de eigenwoningreserve en is de hypotheekrente over een eventuele volgende hypotheek weer maximaal aftrekbaar. Ga je kleiner wonen, dan hoef je de eigenwoningreserve alleen in te brengen tot maximaal de oorspronkelijke hypotheeksom of de aankoopprijs van de woning, als die lager is.
Mogelijkheden
Ondanks de bijleenregeling zijn er meer mogelijkheden dan je zou denken om toch maximaal fiscaal voordeel te behalen. Onze adviseurs kennen alle mogelijkheden, maken een gedegen analyse van je persoonlijke situatie en zetten de zaken graag voor je op een rijtje.
